ماذا يعني قرار تنظيم العلاقة بين المؤجّر والمستأجر؟
أهمية تأمين العيوب الخفية للملاك
أمتار نشرة أسبوعية تغطي القطاع العقاري برؤية جديدة 🏢
نشرتنا يكون فيها:
أخبار الشركات والمشاريع العقارية الحصرية
دعوات للقاءات نوعية مع رواد المجال
تقارير عن توجهات العقار المحلية
معلومات وتحليلات غير مكررة عن القطاع
في حال ما اشتركت في النشرة، اشترك من هنا 👇🏼
شركة أم القرى للتنمية والإعمار تبيع قطعة أرض بقيمة 255.76 مليون ريال
اشترت جدوى للاستثمار قطعة الأرض الممتدة على مساحة 2,500 متر مربع ضمن مشروع وجهة مسار في مكة المكرمة، وذلك عبر صندوق المنزل للاستثمار
هيئة السوق المالية توافق على طرح 30% من أسهم الرمز للعقارات
ستطرح الشركة 12.85 مليون سهم في حال إتمام الإجراءات اللازمة. وقد سبق لها التراجع عن طرح 3.3 مليون سهم في نمو في 2022 بعد تحديد موعد الاكتتاب والنطاق السعري بين 61 و67 ريال
تحالف استثماري بين أوج العقارية وعقارات السيف البحرينية لتطوير مشروع بـ 1.5 مليار ريال
يقع المشروع في حي الربوة بمدينة الرياض، وسيمتد على مساحة تزيد 160,000 متر مربع، على أن يحوي وحدات سكنية ومرافق ترفيهية ومطاعم ومساحات مكتبية
أم القرى للتنمية والإعمار تبيع أرض في المنطقة الوسطى من وجهة مسار بقيمة 600 مليون ريال
أصبحت الأرض من نصيب صندوق وثيق رتال ريا الحرم العقاري المدار من وثيق المالية، وستستخدم لتطوير برج سكني فاخر يضم 200 وحدة سكنية، على أن تقوم رتال للتطوير العمراني بتنفيذ المشروع
قطاع المقاولات في المدينة المنورة ينمو 31.1% في 2024
جاءت الأرقام وفقًا لتقرير صادر عن غرفة المدينة المنورة، والتي أعزت نمو أنشطة المقاولات إلى تزايد الاستثمارات العقارية في المدية وارتفاع الطلب على الوحدات السكنية والمجمعات التجارية وتسهيل منح التراخيص للمقاولين المحليين والأجانب
تمديد فترة دراسة تنظيم العلاقة بين المؤجّر والمستأجر
بتوجيه من سمو ولي العهد الأمير محمد بن سلمان، تقرر تمديد فترة دراسة تنظيم العلاقة بين المؤجّر والمستأجر لـمدة لا تتجاوز 90 يومًا. هذا القرار يمثل امتدادًا لمرحلة دراسة سابقة مدتها 90 يومًا، كانت قد بدأت في مارس 2025، بهدف إيجاد حلول مستدامة تحقق التوازن في هذا القطاع الحيوي. لكن ماذا يعني القرار ولماذا جاء التمديد؟
ماذا يعني هذا القرار؟
يعني هذا القرار أن الجهات المعنية، وعلى رأسها الهيئة العامة للعقار، ستمنح وقتًا إضافيًا لاستكمال الدراسات حتى تكون النتائج معمقة ومتأنية تساعد بوضع إطار تنظيمي شامل للعلاقة بين أطراف العملية الإيجارية. ويشمل ذلك الوحدات السكنية والتجارية والمكتبية 🏢
وهذا الإطار من شأنه الخروج بتشريعات وسياسات تضمن حقوق كل من المؤجر والمستأجر، وتضع حداً للزيادات غير المدروسة في الإيجارات التي شهدتها بعض المدن الرئيسية، وتحديدًا الرياض، خلال السنوات الأخيرة والتي انعكست على وجه الخصوص على إغلاق عشرات المشاريع وخاصة في قطاع المطاعم ❌
ويشير التمديد إلى أن الحكومة تتجه نحو معالجة جذرية للمشكلات القائمة، بدلًا من اتخاذ قرارات متسرعة قد تكون لها تبعات سلبية. كما يعكس حرص الدولة على إشراك جميع الأطراف ذات العلاقة في هذه الدراسة لضمان أن تكون التنظيمات الجديدة عادلة وشفافة وتراعي كافة المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية وتتناول مصلحة المؤجر وليس المستأجر فقط.
الانعكاسات والنتائج المتوقعة على السوق
من المتوقع أن يكون لهذا القرار انعكاسات جوهرية على السوق العقارية، ويمكن تلخيص أبرز النتائج المحتملة في النقاط التالية:
وضع سقف لزيادة الإيجارات السنوية: يعد هذا الإجراء من أبرز الحلول قيد الدراسة، ومن المتوقع تحديد نسبة زيادة سنوية قصوى قد تتراوح بين 5% و 10%. هذا الإجراء من شأنه أن يوفر استقرارًا للمستأجرين ويحميهم من الزيادات المفاجئة والمبالغ فيها، وفي الوقت نفسه يضمن للمؤجر زيادة معقولة في عائده الاستثماري 📊
إطار تنظيمي موحد للعقود: من المرجح أن تسفر الدراسة عن إطار تنظيمي موحد وعقود إيجار نموذجية عبر منصة "إيجار"، بحيث تحدد العقود بوضوح حقوق والتزامات كلا الطرفين، مما يقلل من النزاعات المحتملة ويسهل حلها.
إنشاء مؤشر إيجاري: يتوقع إطلاق "مؤشر إيجاري" رسمي للمدن والأحياء، يعتمد على معايير دقيقة مثل الموقع وعمر العقار والمرافق المتاحة، وهذا سيوفر شفافية في الأسعار ويكون مرجعًا لتحديد القيمة الإيجارية العادلة 🎯
آلية سريعة لحل النزاعات: إيجاد آليات أكثر سرعة وفعالية لحل المنازعات الإيجارية، بعيدًا عن الإجراءات القضائية التقليدية الطويلة مما يعزز الثقة في السوق ويسرع من التعاملات.
تعزيز الشفافية والبيانات: من خلال ربط جميع العمليات بمنصة "إيجار" أو منصة أخرى، بتوفير بيانات دقيقة وموثوقة عن عن المؤجرين والمستأجرين، مما يساعد في اتخاذ قرارات أفضل من قبل جميع الأطراف. على سبيل المثال، يمكن للمؤجر الاطلاع على السجل الإيجاري للمستأجر قبل إبرام العقد.
أهمية القرار
تكمن أهمية هذا القرار في كونه خطوة استراتيجية نحو تحقيق عدة أهداف رئيسية تخدم الاقتصاد والمجتمع:
تحقيق الاستقرار الاجتماعي: من خلال ضبط أسعار الإيجارات، يساهم القرار في تحقيق الاستقرار للأسر والأفراد، ويخفف من الأعباء المالية التي تشكلها تكاليف السكن.
خلق بيئة استثمارية جاذبة: على عكس ما قد يبدو من أن تحديد سقف للإيجارات قد يثني المستثمرين، فإن التنظيم الواضح والمستقر للسوق يقلل من المخاطر ويجذب استثمارات مؤسسية طويلة الأجل تبحث عن عوائد مستدامة بدلًا من المضاربات السريعة.
حماية حقوق جميع الأطراف: يهدف القرار إلى إيجاد توازن دقيق يضمن حقوق المؤجرين في الحفاظ على أصولهم وتحقيق عائد معقول، وحقوق المستأجرين في الحصول على سكن مناسب بسعر عادل.
دعم رؤية السعودية 2030: يتماشى هذا التوجه مع أهداف رؤية 2030 الرامية إلى تطوير وخلق قطاع عقاري مستدام وشفاف كونه من أهم القطاعات في السعودية.
الآن ما علينا سوى الانتظار لمدة 3 أشهر أخرى قبل ظهور المستجدات الجديدة لمعرفة مستقبل العلاقة بين المستأجر والمؤجر في السنوات المقبلة في المملكة، وهو ما سينعكس على توجهات المشاريع الصغيرة والمتوسطة، والمستثمرين، والوسطاء، وبطبيعة الحال طرفي المعادلة وهم المؤجرين والمستأجرين.
ما أهمية قرار هيئة التأمين بإلزام المقاولين والمطورين العقاريين بتأمين العيوب الخفية؟
أكدت هيئة التأمين الأسبوع الماضي على قرار إلزام المطورين والمقاولين بتأمين العيوب الخفية في العقارات السكنية والتجارية باستثناء العقارات الحكومية، والحقيقة أن ذلك يعود إلى قرار مجلس الوزراء رقم (509) الصادر في عام 2018، وجاء تفعيله تدريجيًا وأكدت هيئة التأمين عليه مجددًا مع تطبيق كود البناء السعودي 2024 الذي بدأ مع بداية يوليو 🗓️
ما هو تأمين العيوب الخفية؟
هو بوليصة تأمين إلزامية يُصدرها المقاول أو المطور العقاري، وتغطي تكاليف إصلاح أي عيوب في العناصر الإنشائية الأساسية للمبنى، والتي قد تظهر بعد تسليمه للمالك وتهدد سلامته أو استقراره. تمتد مدة هذه البوليصة إلى 10 سنوات تبدأ من تاريخ إصدار شهادة إشغال المبنى. وتشمل العيوب الهيكل الإنشائي للمبنى وما ينتج عنها من أضرار، ومشكلات التصميم الخاطئ المخفية خلال فترة الإنشاء، والعزل المائي للأسطح الخارجية للمبنى، وأخطاء أو قصور في المواد أو فحص التربة أو الإنشاء 🏗️
تبعات القرار على المقاولين والمطورين العقاريين
يترتب على هذا الإلزام مجموعة من التبعات المباشرة وغير المباشرة على العاملين في قطاع الإنشاءات، أبرزها:
زيادة تكاليف المشاريع: سيتحمل المقاول تكلفة بوليصة التأمين التي تتراوح تقديريًا بين 1% إلى 1.5% من القيمة الإجمالية لأعمال البناء. هذه التكلفة ستُضاف إلى التكلفة الإجمالية للمشروع، وقد يتم تحميلها في النهاية على المشتري أو المستثمر 💸
رفع معايير الجودة والالتزام بكود البناء: لن توافق شركات التأمين على إصدار البوليصة دون التأكد من أن المقاول يتبع أعلى معايير الجودة ويلتزم بمواصفات كود البناء السعودي؛ سيشمل ذلك وجود طرف ثالث (فاحص فني معتمد) يراقب مراحل البناء، مما يقلل من احتمالية استخدام مواد بناء رديئة أو وجود أخطاء في التنفيذ.
غربلة السوق وإخراج المقاولين غير المؤهلين: سيجد المقاولون الذين يعتمدون على ممارسات بناء غير سليمة صعوبة بالغة في الحصول على التأمين، مما سيؤدي إلى خروجهم من السوق تدريجيًا. وهذا الأمر يصب في صالح الشركات والمؤسسات الملتزمة بالجودة والمواصفات 🎖️
زيادة المسؤولية القانونية والمهنية: يصبح المقاول مسؤولًا مباشرًا أمام شركة التأمين، وليس فقط أمام المالك. كما أن وجود فاحص فني موثق لمراحل البناء يجعل تحديد المسؤولية عند ظهور عيب ما أكثر سهولة وشفافية.
ميزة تنافسية للملتزمين: يمكن للمطورين والمقاولين الملتزمين باستخدام هذا التأمين كنقطة قوة تسويقية، حيث يمنح المشترين ثقة وأمان أكثر في المنتج العقاري.
فائدة القرار وأهميته للسوق والمُلاك
يحمل هذا القرار فوائد استراتيجية متعددة للمشترين والسوق العقاري ككل، حيث سيساهم بحماية حقوق مُلاك العقارات وهي الفائدة الجوهرية للقرار، ففي حال ظهور عيوب إنشائية خطيرة (في الأساسات الأعمدة أو الأسقف) خلال أول 10 سنوات، تتكفل شركة التأمين بتكاليف الإصلاحات مما يرفع العبء المالي الكبير عن كاهل المالك 💰
على الجانب الآخر، ستسهم زيادة جودة واستدامة المباني كون الإلزام بالتأمين يفرض رقابة إضافية على جودة البناء، مما يؤدي إلى إنشاء مبانٍ أكثر متانة واستدامة ويقلل من الحاجة إلى أعمال صيانة مكلفة ومبكرة. كما أن القرار سيعزز الثقة بالسوق العقارية ويرفع من قبول المشترين والمستثمرين المحليين والدوليين ويجعل السوق أكثر نضجًا وموثوقية.
بجانب ذلك، فإن القرار من شأنه تقليل النزاعات القضائية، لأن وجود التأمين المسبق يعني جودة أفضل ووجود جهة تغطي الأضرار وبالتالي يقل عدد القضايا المنظورة أمام المحاكم بين الملاك والمقاولين بشأن عيوب البناء، حيث تصبح شركة التأمين هي الطرف المسؤول عن التعويض 👍